Ser dono de um pedaço de shopping, galpão ou laje — sem comprar o imóvel inteiro

01 · Definição

O que é um FII

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinada a empreendimentos imobiliários — construir, adquirir ou explorar imóveis para locação, além de investir em títulos ligados ao setor, como LCI e CRI. CVM, 2024

Ao comprar uma cota, você não vira dono de nenhum imóvel específico — é titular de uma fração do patrimônio do fundo como um todo, e não pode exercer direito real sobre os imóveis que o fundo possui.

02 · Estrutura

Cotas e condomínio fechado

FII é constituído como condomínio fechado: o cotista não pode pedir resgate das cotas ao fundo — isso só acontece em caso de liquidação. A única forma de sair do investimento é vender a cota para outro investidor, exatamente como se vende uma ação.

03 · Retorno

Como o cotista ganha dinheiro

Duas frentes, como numa ação:

• Rendimentos distribuídos — vêm de aluguéis recebidos, juros de títulos imobiliários que o fundo carrega e ganho de capital na venda de imóveis. A legislação tributária empurra a maioria dos FIIs a distribuir mensalmente.
• Valorização (ou desvalorização) da cota — o preço da cota oscila no mercado secundário, conforme a percepção sobre a carteira de imóveis, vacância e taxa de juros da economia.

Distribuir todo mês não torna o FII um investimento de renda fixa: o valor da cota oscila, e os riscos do empreendimento (inadimplência de um inquilino, vacância de um imóvel) são reais. CVM, 2024

04 · Segmentos

Tipos comuns de FII

O mercado costuma agrupar os FIIs pelo tipo de ativo que carregam — útil para entender de onde vem o risco e a renda de cada um:

• Tijolo: possuem imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências. Renda vem do aluguel.
• Papel: investem em títulos de crédito imobiliário (CRI, LCI). Renda vem dos juros desses títulos — mais parecido, na prática, com renda fixa, mas sem ser um.
• Híbrido: combina imóveis físicos e papéis.
• Fundo de fundos (FOF): compra cotas de outros FIIs, em vez de imóveis diretamente.

05 · Risco

Riscos: FII não é renda fixa

• Vacância: imóvel sem inquilino não gera aluguel.
• Inadimplência: inquilino não paga.
• Risco de liquidez das cotas: em fundos menos negociados, vender rápido pode significar vender com deságio.
• Oscilação do valor patrimonial: avaliações de imóveis mudam, e o preço de mercado da cota pode ficar bem diferente do valor patrimonial.
• Sensibilidade a juros: juros altos concorrem com o dividend yield do FII e costumam pressionar o preço das cotas para baixo.

06 · Prática

Como comprar, na prática

1. Abra conta numa corretora habilitada — a compra de cotas de FII segue o mesmo caminho de uma ação.
2. Identifique o ticker: cotas de FII negociam com código terminado em 11 (ex.: HGLG11, MXRF11, KNRI11) — atenção: algumas ações "units" também usam esse sufixo (ex.: BPAC11), então confira sempre se é fundo ou ação antes de comprar.
3. Envie a ordem pelo home broker, como faria com uma ação — não existe lote-padrão obrigatório como nas ações; cada cota pode ser negociada individualmente.
4. Leia o relatório gerencial mensal antes de decidir — é o documento onde o fundo detalha vacância, inquilinos, distribuição e eventuais mudanças na carteira.

07 · Impostos

Isenção de Imposto de Renda — com condições

Os rendimentos distribuídos a cotistas pessoa física são isentos de IR quando as três condições abaixo são cumpridas ao mesmo tempo: CVM, 2024

1. O cotista tem menos de 10% das cotas da classe do FII.
2. A classe do FII tem no mínimo 100 cotistas.
3. As cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado.

Se qualquer condição falhar, há retenção de 20% sobre o rendimento distribuído — para qualquer cotista, não só para quem descumpriu a regra. O ganho de capital na venda das cotas, esse sim, é sempre tributado (normalmente a 20%, diferente da alíquota de ações), sem a isenção que vale para os proventos mensais.

08 · Comparação

FII x ação: o que muda